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現物不動産投資

現物不動産投資とは、広島 賃貸などでマンションやアパート、オフィスビル等を建築・購入し、個人や法人に賃貸することで家賃やテナント料を得る投資方法のことです。文字通り、現物の不動産に投資をすることにより収益を上げる方法です。この方法は直接投資型といえます。一棟を丸ごと所有する場合と、一室のみを所有する場合と区別されます。このような不動産そのものを購入する投資方法は、さらに2種類に分類されます。一つは手持ち資金によりゼロの状態から不動産を購入する方法。代表的なものにワンルームマンション投資があります。二つ目は、所有している遊休土地に建物を建て、収益不動産へと変身させる方法、あるいは所有している遊休土地を手放すことなく、他人に貸し出し、地代収入を得る方法です。
現物不動産投資は多額な資金が必要とされ、投資できる人が限定されます。複数の不動産を所有して分散投資することが困難で、不動産が所在する地域性、その用途などの個別要因を受けやすくなります。多くの場合、自己資金のみで不動産を購入するのではなく、借入金との併用により、より大きな投資を行い、収益の拡大を目指します。いわゆる「レバレッジ効果」です。ただし、投資物件の利回りより借入金の金利が低く、収益をあげれられることが絶対条件となります。万が一、投資物件の利回りより借入金の金利が高くなった場合、想像を絶するような状況が発生します。これを「逆レバレッジ効果」と言います。


小口化不動産投資

不動産投資が現物不動産投資のみであった場合、参加者は非常に限定され、マーケットもかなり小さなものになってしまいます。そこで、ネックとされる資金的な面を解消する手段として「不動産小口化商品」という手段が登場しました。簡単に言えば、共同オーナーとして参加してもらおうという仕組みになります。
例えば、1棟30億する商業ビルを1000口に分ければ、1口あたり300万円です。投資家は1口以上を出資することで、商業ビルの運用に一部参加できます。これで直接不動産物件を購入するより資金は少なくなり、不動産投資の参加の障壁は低くなりました。
小口化不動産投資の流れとしては、始めに不動産会社等が投資家から資金を調達するために受け皿(組合)を設立していきます。

組合は、投資家から集めた資金で、賃貸マンションやオフィスビル、商業ビルなどを購入・建設し、そこから得られる賃料収入や売却収入によって収益を上げていきます。この収益を出資した投資家へ分配する仕組みになります。投資家にとっては所有権ではなく共有持分権を手にすることとなり、投資対象不動産の管理のわずらわしさから開放されます。


証券化投資(不動産投資信託)

マンションや商業ビル、もしくはオフィスビル等の現物不動産を有価証券に変換させて少額化と流動性を確保した投資商品です。代表的な商品として不動産投資信託(J-REIT)が挙げられます。
投資法人は投資家から集めた資金などでオフィスビルやショッピングセンターなどを取得し、賃料収入などの運用益は配当として投資家に還元されます。
投資家には、投資証券等が発行され、上場しているものであれば、証券取引所で株式と同じように売買が可能になります。

値動きも毎時、新聞などで確認する事が可能です。証券化投資の特徴は、収入源は小口化不動産と同じくインカムゲイン(賃料収入)が主流ですが、元本や分配金の保証はされないことです。
一方、不動産投資信託は分散投資を可能にしました。このことは、不動産特有の個別性や地域性が薄らぎ、投資に伴うリスクを軽減させられます。価格は100万円台が主流であり、比較的少額で投資が可能になります。

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2017/4/12 更新